希腊住房危机与外国投资需求正在共同改变当地房地产市场。一批长期闲置的街边商铺和办公空间，正通过变更用途和翻新改造，变成小型地面层住宅，随后被出租或出售。其中，塞萨洛尼基的这一趋势尤为明显。希腊房地产经纪人透露，部分外国投资者以5万-6万欧元购入闲置商铺，再投入7万-8万欧元进行翻新和住宅用途改造，最终出售给希望通过房地产投资申请希腊黄金签证的非欧盟买家，单套项目的利润据称可达约10万欧元。
希腊房地产经纪人指出，推动这股改造潮的主要因素有两个：一是雅典、塞萨洛尼基等城市中心区长期缺乏价格可负担的住房，二是来自欧盟以外国家的投资者对希腊黄金签证项目保持兴趣。
根据希腊现行规定，符合条件的商业地产在此前长期关闭、完成合法用途变更并转为住宅后，可适用25万欧元的黄金签证房地产投资门槛，而不是雅典、塞萨洛尼基普通房地产投资通常适用的80万欧元门槛。这一政策差异为闲置商铺改造项目创造了新的投资机会，也使原本难以出租或出售的商业地产获得了新的市场价值。
塞萨洛尼基是目前希腊此类房地产改造发展最快的城市。泛希腊房地产经纪人协会(POSMAS)副主席、当地房地产经纪人科斯塔斯.乔尔加科斯表示，这一趋势大约在五年前开始出现，尤其集中在市中心商业活跃度较低的次级商业街区。这些地区有不少长期关闭的商铺，部分投资者以平均每平方米约1000欧元的价格购入，再将其改造成小型住宅。改造后的房屋不仅可以出租，也可以出售给符合黄金签证申请条件的非欧盟买家。
从租赁市场看，这类住宅的月租金通常为400-500欧元，面积特别小的房屋则约为350欧元。相关项目的投资回报率约为8%-10%。
与此同时，部分投资者并非单纯依靠租金获得收益，而是将黄金签证买家作为主要销售对象。据乔尔加科斯介绍，一些投资者以5万-6万欧元购入闲置商业地产，再投入7万-8万欧元进行翻新及用途转换，之后将改造后的住宅出售给非欧盟国家公民。据其估算，单套项目的利润可达到约10万欧元。
在买家来源方面，乔尔加科斯表示，购买这类房产以申请黄金签证的外国投资者主要来自土耳其，其次是塞尔维亚和北马其顿。
虽然改造后的房屋也有部分出租给学生，但他认为，学生并不是这类项目业主最主要的目标客户，出售给希望取得希腊黄金签证的非欧盟投资者，才是其中一项重要的商业模式。
与塞萨洛尼基相比，雅典市中心的商铺和办公空间住宅化趋势尚未达到同样规模，但相关项目也在增加。
泛希腊房地产经纪人协会主席兼阿提卡房地产经纪人协会主席波塔米亚诺斯表示，雅典市中心已有商铺和办公空间通过变更用途转为住宅，尤其是在相对安全、住宅供应紧张，同时又存在较多长期闲置商铺的街区。这类通常面积在30-40平方米带阁楼的房屋，房东开出的月租金最高可达600欧元。
波塔米亚诺斯认为，允许部分商业地产及办公空间变更为住宅，是一项有利于盘活闲置房地产的政策。对于长期空置、商业价值较低的物业而言，改变用途能够创造新的使用价值和投资机会。
但他也指出，这类地面层住宅在希腊本土租赁市场并不算普遍。与北欧和西欧部分国家相比，希腊租客通常更倾向于选择位于楼上的公寓，因为地面层住宅更容易受到街道噪声影响，而且往往缺少阳台。
不过，随着住房负担越来越重，希腊租客的选择正在发生变化。当传统公寓的租金越来越高，一些人可能不得不接受过去并不会考虑的居住条件。
（以上内容来源：中希信息网，消息来源：ethnos，图片来源：paxels）
