希腊政府正考虑推出新的黄金签证计划，未来外国投资者可能不必将全部投资集中在一套房产上，而是可以购买由多套房产组成的投资组合，但前提是这些住宅必须进入长期租赁市场。这一设想被纳入当局正在制定的住房政策，意在让黄金签证在吸引外国资本之外，同时增加市场上的长期出租房源。
目前希腊政府讨论的核心方案，是允许符合条件的外国投资者将投资资金分散到不止一套房产，形成一个房地产投资组合。但这并非简单放宽黄金签证购房限制。方案最重要的附加条件是：购买的住宅必须用于长期出租，而不能重新进入短期出租市场。希腊政府希望借此改变黄金签证资金进入房地产市场后的流向。
按照这一思路，一笔较大规模的投资不再只能用于购买一套高价值房产，而可以拆分购买多套住宅，随后将这些房屋投入长期租赁市场，从而增加可出租住房供应。
不过，目前这一新模式仍处于讨论阶段，具体规则尚未敲定。希腊政府需要确定的关键问题包括：投资者需要投入多少资金、最多可以购买多少套房、每套房的最低价值是多少，以及房产必须维持长期出租状态多长时间等。
此外，如何建立有效监管机制也将是关键。希腊政府需要防止投资者在满足黄金签证条件后，又将房屋转回短期出租市场，从而削弱政策增加长期住房供应的目的。
事实上，希腊黄金签证目前已经存在一种类似的投资模式。在此前黄金签证政策调整后，25万欧元投资门槛仍适用于部分特定情况，其中包括将原有商业用途房产通过改变用途转换为住宅。这一政策已经在房地产市场引发明显活动。建筑企业和投资集团开始寻找旧办公室、仓库、旧酒店、工业建筑以及其他商业物业，通过购买、翻修并改变用途，将其转换为住宅。
部分投资者已经开始通过“商改住”的方式，以较低的投资门槛进入希腊黄金签证市场。
这一变化备受关注，因为希腊黄金签证仍保持较强吸引力。截至2026年6月底，希腊有效投资者居留许可，即黄金签证已达32,702份，较2025年6月的22,001份增加48.6%；2026年上半年新签发4919份，比去年同期的4057份增加约21%。
不过，希腊黄金签证的新申请正在明显减少。2026年上半年，首次申请仅为2551份，较2025年同期的4553份骤降44%。申请量下降与近年来投资门槛提高有关，同时此前大量投资者为赶上旧政策集中递交申请，使得目前仍有大量旧申请正在处理，继续推高新签发数量。
2026年上半年申请量与签发量出现明显反差，也反映出黄金签证过去几年积累的大量申请仍在消化。数据显示，截至6月底，仍有8977份黄金签证首次申请及续签申请处于待处理状态。
从2022年至2026年上半年，共提交了41,039份首次申请或续签申请，其中约77%已经获批，约22%仍在审理。
此前估计约有15,000名第三国投资者为了赶上旧政策，在规则调整前集中购买房地产。这批申请形成的“大库存”至今仍在持续转化为新的居留许可。因此，虽然新申请数量已经大幅下降，但有效黄金签证总量仍在快速增长。
截至6月底，希腊共有32,702份有效投资者居留许可，其中24,976份为首次签发，7726份为续签或重新签发，且这一数字不包括投资者家庭成员。
从投资者来源看，中国投资者继续占据希腊黄金签证第一位。截至6月底，中国投资者持有的首次黄金签证达到11,921份，占全部首次签发许可的47.7%。希腊黄金签证首次许可中接近一半属于中国投资者。土耳其投资者排名第二，首次黄金签证为4543份，占比18.2%，近年来增长势头明显。其后分别为黎巴嫩、伊朗、英国和以色列投资者，首次许可数量分别为1145份、953份、826份和790份。
黄金签证调整只是希腊住房政策的一部分。希腊政府同时参考此前“我的房子（Spiti Mou）”系列计划的经验，正在制定未来4年的住房政策，其中包括建立更加长期化的低成本住房贷款机制。
目前讨论的方向之一，是推出类似“我的房子3（Spiti Mou 3）”的新一轮计划，或者建立一个更加长期、稳定的优惠住房贷款机制。
未来可能扩大受益人范围，包括调整收入和年龄门槛，以及可购买住房的最高价格，从而让更多目前无法进入现有计划的中产阶层家庭受益。
与此同时，政府也在研究通过税收优惠鼓励银行长期提供利率更加优惠的住房贷款，让年轻人和符合条件的家庭获得更稳定的住房融资渠道，而不再完全依赖一次性的政府或欧盟资金。
（以上内容来源：中希信息网，消息及图片来源：protothema）
